1.財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を離婚にあたって清算する制度です。

財産分与の対象となる財産は、夫婦が婚姻中に協力して築いたと評価でき、お金に換算できる財産であれば、どのような財産もその対象となります。例えば、預貯金、自動車、有価証券（株式、投資信託など）、生命保険解約返戻金、退職金などをあげることができます。そして、夫婦が婚姻中に購入した自宅も、一戸建て、マンションを問わず、財産分与の対象となります。

なお、財産分与の割合については、特別な事情がない限り、夫婦平等に２分の１ずつという「２分の１ルール」が実務では原則として定着しています。

2.自宅の財産分与の方法

自宅を財産分与する方法としては、次の２つの方法が考えられます。一つは夫婦のどちらか一方が自宅を取得し、相手に代償金を支払う方法です。もう一つは、自宅を売却して売却金を分配する方法です。

自宅の価値が３０００万円である場合を想定して、以下ご説明いたします。

(1)夫婦のどちらか一方が自宅を取得し、相手に代償金を支払う方法

自宅の価値を３０００万円とした場合、２分の１ルールに従うと、夫と妻は、財産分与として、それぞれ自宅の価値３０００万円×２分の１＝１５００万円の金額を請求することができます。

そこで、例えば、妻が自宅を全部取得するとします。妻は、自宅をすべて取得することで、夫の自宅に対する分与額１５００万円も取得することになります。そこで、妻は、その対価として、夫に対して、代償金１５００万円を支払う必要があります。この時、自宅の登記名義人が妻である場合には、代償金のやり取りだけで済みますが、夫名義であった場合には、妻名義へ財産分与を登記原因とする所有権移転登記をする必要があります。通常であれば、不動産登記は司法書士に依頼することになりますので、その司法書士費用の負担についても話し合っておくべきです。なお、財産分与が夫婦の財産の清算であることから、分与を受ける側（設例の妻）に不動産取得税や贈与税といった税金は原則として課税されません。一方、分与した自宅が購入時より大きく価値が上がっている場合には、分与した側（夫）に不動産譲渡所得税が課税される可能性がありますので、注意が必要です（もっとも、実際に売却をしないので譲渡益を想定しにくく、また居住用不動産の譲渡には３０００万円の特別控除がありますので、実際の財産分与で不動産譲渡所得税が課税されたという話はあまり想定できず、少なくとも当職は経験したことがありません。）。

また、夫婦のどちらか一方が自宅を取得し相手に代償金を支払う方法の場合、実際に自宅の価値をいくらと見積もるかについて、大きな争いとなる場合があります。自宅を取得する側からすれば、自宅の価値が低ければ低いほど、相手に渡す代償金が少なくて済みますし、反対に、自宅を渡す側からすれば、自宅の価値が高いほど代償金を多く貰うことができるからです。

自宅の価値について、ご夫婦間で合意ができない場合には、裁判手続では最終的には、裁判所が選任する不動産鑑定士が自宅の価値を鑑定します。夫婦同士の話し合いの場面では、通常はお互いに不動産業者に査定をしてもらうことが一般ですが、なかなか金額の折り合いがつかないことが多いです。可能であれば、不動産業者に査定を依頼する前に、「それぞれ査定を取りお互いの査定の平均値を自宅の価値とする」とか、「夫婦で一つの不動産業者に決めて査定をしてもらいその金額に従う」など、予め自宅の価値を決めるための方法を約束しておくべきです。

(2)自宅を売却して売却金を分配する方法

上記の例（妻が自宅を取得する）の場合に、自宅のほかに預貯金３０００万円があったとすれば、妻が自宅３０００万円相当を取得し、夫が預貯金３０００万円を取得することですんなり解決できる可能性が高いです。しかし、自宅以外に財産がない場合には、妻が代償金１５００万円を用意するのは難しい場合も多いのではないかと思われます。このような場合、自宅を売却して売却金を分配する方法を検討しなければなりません。

単純計算では、自宅を３０００万円で売却して、夫と妻それぞれ１５００万円ずつ取得することになります。もっとも、実際は、自宅の売却をするのに、仲介業者を使うことになるでしょうし、不動産登記を司法書士に依頼することになります。したがって、売却代金から不動産仲介手数料や司法書士費用といった必要経費を控除した売却益を２分の１ずつ分配することになるのが通常です。なお、税金の関係は、上記⑴に記載したとおりです。

3.住宅ローンの残債がある場合

以上のとおり、自宅を財産分与する場合の方法としては、上記２つの方法が基本となります。もっとも、婚姻中に自宅を購入する場合、よほどのことがない限り住宅ローンを使うことが一般です。そして、自宅購入に住宅ローンを使用した場合、自宅に金融機関の抵当権が設定されることから、住宅ローンと抵当権の処理を考えなくてはなりません。また、家の価値が住宅ローン残高を上回るかどうかで処理方法が変わってきます。以下、自宅の価値が住宅ローン残高を上回る場合と、住宅ローン残高が自宅の価値を上回る場合（いわゆるオーバーローン）とに分けてご説明いたします。

(1)自宅の価値が住宅ローン残高を上回る場合

以下、自宅の価値３０００万円、登記名義人・住宅ローン名義人とも夫名義で（登記名義人は通常住宅ローン名義人となります。）住宅ローン残高１０００万円と想定してご説明いたします。

①夫婦のどちらか一方が自宅を取得し、相手に代償金を払う方法

【ア　住宅ローン名義人（夫）が自宅を取得する場合】

まず、住宅ローン残高がある場合には、自宅の価値から住宅ローン残高を控除し、自宅の実質的な価値を出す必要があります。設例では、自宅の価値３０００万円－住宅ローン残高１０００万円＝自宅の実質的な価値２０００万円となります。夫が自宅を取得する場合、妻に対して、２０００万円×２分の１＝１０００万円を代償金として支払う必要があります。

なお、住宅ローン名義人・登記名義人である夫が自宅を取得する場合は、夫は引き続き住宅ローンを支払っていくことになります。不動産登記については元々夫名義ですので、特に手続きは必要ありません。

【イ　住宅ローン名義人でない方（妻）が自宅を取得する場合】

反対に、妻が自宅を取得する場合、まず代償金については、妻が夫に対して、代償金１０００万円を支払う必要がある点は変わりません。

一方、住宅ローンについては、金融機関の同意を得て住宅ローン名義を夫から妻へ引き継ぐか、もしくは、妻が他の金融機関で新たに住宅ローンを組み、夫名義の既存の住宅ローンを一括弁済する必要があります（住宅ローンの借換え）。この場合、妻にある程度の収入が無ければ、金融機関の同意を得ることは難しいでしょうし、住宅ローンの借換えもできません。したがって、妻が親族から援助を受けて住宅ローンを完済できるような場合は別ですが、専業主婦であるとかパート程度の収入しかない場合には、妻が自宅を取得するのは現実には難しいと言えます。

なお、住宅ローンの問題をクリアできる場合には、夫名義から妻名義へ所有権移転登記をすることになります。

【ウ　ペアローンの場合】

夫婦のどちらが取得する場合でも、相手に代償金１０００万円を支払う必要があるのは、上記アイの場合と同様です。

また、住宅ローンについても、自宅を取得する方が、金融機関の同意を得て、自宅を取得しない方の住宅ローン名義を引き継ぐか、もしくは、他の金融機関での住宅ローンの借換えによって、既存の住宅ローンを一括弁済する必要があります。そして、住宅ローンの問題をクリアできた場合は、自宅を渡す側の共有持分の移転登記をすることになります。

②自宅を売却して売却金を分配する方法

一方、自宅を売却して売却金を分配する場合には、まず、売却金から住宅ローン残額を一括弁済します。これによって、自宅に設定されていた抵当権は消滅することになります（抵当権の付従性）。次に、売却金から不動産仲介手数料や登記のための司法書士費用など必要経費を支払った後に残る売却益を夫婦で2分の1ずつ分配することになります。

実際の手続きでは、自宅の買主が資金を用意する金融機関の店舗に関係者が集まり、その場で売却金から住宅ローン残高や必要経費を支払い、残った売却益を夫婦で分配します。その後、司法書士が住宅ローンの金融機関へ行き、抵当権の抹消登記書類を受け取り、そのまま法務局へ行き、抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続きを行うことになります。

(2)住宅ローン残高が自宅の価値を上回る場合（いわゆるオーバーローン）

以下、自宅の価値３０００万円、登記名義人・住宅ローン名義人とも夫名義で住宅ローン残高３５００万円と想定して、ご説明いたします。

①夫婦のどちらか一方が自宅を取得し、相手に代償金を払う方法

【ア　住宅ローン名義人（夫）が自宅を取得する場合】

住宅ローン残高がある場合には、自宅の価値から住宅ローン残高を控除し、自宅の実質的な価値を出す必要がありますが、オーバーローンの場合、自宅の実質的な価値はマイナスとなります（自宅の価値３０００万円－住宅ローン残高３５００万円＝▲５００万円）。この場合、財産分与との関係では、自宅は無価値＝０円と考えます。夫は０円の自宅を取得するだけですので、妻に代償金を支払う必要はありません。そして、もともと住宅ローン名義人である夫は、引き続き住宅ローンを支払っていくことになりますし、不動産登記については元々夫名義ですので、特に手続きは必要ありません。

【イ　住宅ローン名義人でない方（妻）が自宅を取得する場合】

妻が取得する場合も、実質０円の自宅を取得するだけですので、上記ア同様、夫に対して代償金を支払う必要はありません。

住宅ローンや不動産登記の手続きは、上記⑴①イの場合と同様です。

つまり、住宅ローンについては、住宅ローンがある以上、金融機関の同意を得て住宅ローン名義を夫から妻へ引き継ぐか、もしくは、妻が他の金融機関で住宅ローンの借換えをしなければなりません。代償金の負担はありませんが、やはりある程度の収入が無ければ、金融機関の同意を得ることも、他の金融機関での住宅ローンの借換えも難しいです。住宅ローンの問題がクリアできる場合は、夫から妻へ所有権移転登記をします。

【ウ　ペアローンの場合】

この場合も、夫婦のどちらが取得する場合でも、自宅の価値が実質０円である以上、相手に代償金を支払う必要はありません。

住宅ローンや登記の手続きは、上記⑴①ウの場合と同様です。

つまり、住宅ローンは自宅を取得する方が、金融機関の同意を得て、自宅を取得しない方の住宅ローン名義を引き継ぐか、もしくは、他の金融機関で住宅ローンの借換えを行う必要があります。そして、住宅ローンの問題をクリアできた場合は、自宅を渡す側の共有持分の移転登記をします。

②自宅を売却する方法

自宅の価値が住宅ローン残高を上回る場合とオーバーローンの場合とで、最も大きな違いが生じるのは、自宅を売却する場合です。

オーバーローンの場合、設例（自宅の価値３０００万円、住宅ローン残高３５００万円）の場合、仮に自宅を売却できたとしても、住宅ローンが５００万円残ることになります。抵当権は住宅ローンを完済すれば消滅しますが、完済できない場合には自宅を売却できたとしても抵当権は消滅しません。そして、住宅ローンの支払いが滞った場合には、抵当権が実行されて競売にかけられ、自宅を購入した第三者は自宅の所有権を失うことになってしまいます。このような抵当権が設定されたままの自宅を購入する第三者はまずいません。したがって、自宅を売却するには、抵当権を外す必要がありますが、住宅ローンの残債が残る状況では、金融機関は抵当権を外すことに同意しません。そのため、オーバーローンの場合に自宅を売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。つまり設例では、夫婦の預貯金などから５００万円を出すか、親族から５００万円を用立ててもらうこと等の手段によって、オーバーローン部分を他の財産で補填し、自宅の売却金３０００万円とあわせて住宅ローン３５００万円を完済する必要があります。

このように、オーバーローンの場合、オーバーローン部分（設例では５００万円）を他の財産で補填できない限り、自宅を売却することはできません。自宅を売却できない場合には、離婚後も住宅ローン名義人が引き続き住宅ローンを支払い続けていくことになります。

この場合、住宅ローン名義・登記名義が夫か妻どちらかの単独名義であれば、その方が自宅に使用したり、場合によっては賃貸したり、自由に使えばよいです。しかし、ペアローンの場合には、自宅の登記が夫婦共有名義となっているはずですので、離婚後住宅ローン返済中の自宅の使用方法や住宅ローン完済後の自宅の処分についても話し合っておく必要があります。なお、オーバーローンの場合に、夫婦のどちらか一方が自宅を取得し住宅ローンを引き続き負担することになった場合、本来であれば、夫婦で２分の１ずつ負担すべきあるオーバーローン部分（設例では５００万円）の債務を一方だけが負担することになります。そのため、本来は、自宅の処理にあたっては、オーバーローン部分をどう負担するかも含めて取り決めをすべきです。しかし、自宅を取得した側は、住宅ローン完済後には自宅を売却するなど、将来取得した自宅を自由に処分できることなどから、オーバーローン部分は清算しない場合も多いようです。

4.実際に住宅ローンが残る自宅を財産分与する際のポイント

(1)住宅ローン残高等の確認を行う

前記しましたとおり、自宅の価値が住宅ローン残高を上回る場合とオーバーローンの場合とで処理方法が変わります。したがって、まずは住宅ローンの返済予定表などで住宅ローン残高を確認する必要があります。手続きが進んで、住宅ローンの借換えや自宅の売却によって、既存の住宅ローンを繰り上げ返済する場合には、金融機関に返済日の利息等を計算してもらい、住宅ローンを完済するために必要な正確な金額を確認することになります。

(2)夫婦の一方が取得するか売却するか話し合う

次に、夫婦の一方が取得するか、それとも売却するか、夫婦それぞれの希望を出し合い、処分方法を話し合います。仮に、夫婦双方が自宅の取得を強く希望する場合には、任意の話し合いでは解決ができない可能性が高まりますので、早期に離婚調停に移行することも検討すべきです。

(3)自宅の価値を査定する

処分方法を話し合うのと同時に、不動産業者で自宅の査定を取る必要があります。前記のとおり、オーバーローンかどうかで自宅の処理方法が変わるからです。この時自宅の査定方法やタイミングについては、注意が必要です。特に、夫婦のどちらか一方が取得し相手に代償金を支払う処理方法の場合には、査定額で大きく争いになる可能性が高いです。自宅を取得する側はできる限り自宅の査定額が低い方が代償金も低くなり得をしますし、反対に自宅を渡す側は、査定額が高ければ高いほど代償金も高くになり得をするため、夫婦双方の利害が鋭く対立する可能性が高いからです。

先にも述べましたが、自宅の査定にあたっては、可能であれば、不動産業者に査定を依頼する前に、「それぞれ査定を取りお互いの査定の平均値を自宅の価値とする」とか、「夫婦で一つの不動産業者に決めて査定をしてもらいその金額に従う」など、予め自宅の価値を決めるための取り決めをしておきたいところです。

(4)財産分与に伴う住宅ローン名義人の変更や住宅ローンの借換えは早めに相談する

住宅ローン名義人でない方が自宅を取得する場合とペアローンの場合は、金融機関の同意を得て住宅ローン名義を引き継ぐか、もしくは、他の金融機関で住宅ローンの借換えをしなければなりません。これらの手続きには、金融機関の審査がありますので、一定の時間を要します。また、連帯保証人を付けるように要求される場合もあります。できる限り早めに金融機関に相談をすべきです。

5.夫の住宅ローンが残る自宅に夫名義のまま住むことは可能か

お子さんの学校の環境を変えたくない等の理由から、住宅ローンが残っている夫名義の自宅に妻と子どもが住み続けたいというご相談はよくあります。

妻も働いていて十分に住宅ローンの返済をしていくことができる場合には、金融機関の同意を得て夫名義の住宅ローンを引き継いだり、他の金融機関で住宅ローンの借換えをすることで解決できます。

一方、妻に多少の収入があっても低いため金融機関の審査が通らず住宅ローンの引継ぎや借換えが難しい場合には、妻と子どもが自宅に住み続け家賃代わりに、夫名義のまま住宅ローンを支払っていくという方法も考えられます。この場合、妻が住宅ローンを完済した場合には、自宅の所有名義を夫から妻もしくは子どもに変更するなどの約束をしておくべきです。

また、妻が専業主婦で全く収入がない場合などでは、妻において毎月の住宅ローンを支払うことはできません。この場合、夫との協議が成立すれば、妻と子どもは自宅に無償で住み続け、夫が住宅ローンを支払い続けるというケースもあり得ます。もっとも、子どもが成人するまでとか、大学を卒業するまでいった条件付きで稀に成立する程度です。

以上の方法によれば、夫の住宅ローンが残る自宅に夫名義のまま住むことは可能です。しかし、自宅の登記名義が夫名義のままですので、離婚後に夫の経済状況が悪化し、自己破産せざるを得なくなってしまった場合には、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められることになり、通常は一括返済は不可能でしょうから、その時点で自宅から退去を迫られることになってしまいます。

妻はできる限り収入を確保する努力をして、金融機関の同意を得て夫名義の住宅ローンを引き継いだり、他の金融機関で住宅ローンの借換えをし、夫から妻へ自宅の登記名義を移すべきです。

6.当事務所のサポート内容（弁護士がサポートできること）

自宅は夫婦にとって大きな財産です。その財産分与の方法を決めるには、住宅ローン残高の調査や自宅の価値の査定、代償金の工面など様々な事柄を考えなければなりませんし、住宅ローンの引継ぎや借換えなど金融機関とやり取りをしなければならないこともあります。検討すべきことは多岐に渡ります。さらに、今回は触れませんでしたが、夫婦のどちらかが（または双方が）住宅ローンの頭金を出している場合には、その点も処理を検討しなければなりません。

そのため、自宅の財産分与が問題となる場合には、離婚問題に詳しいだけでなく、不動産問題にも詳しく、双方に経験豊富な弁護士に相談されることをお勧めします。

当事務所では、離婚問題のみならず不動産問題に関しても多く取り扱い、自宅の査定を手伝ってくれる不動産業者をご紹介等もできます。

当事務所は、離婚のご相談は初回１時間無料とさせていただいております。財産分与でお困りの方は、お気軽にご相談ください。