Answer

オーバーローンの場合の自宅の処分については、以下のとおり整理できます。

１　住宅ローン名義（借主）が夫（妻）単独の場合

①　夫婦のどちらか一方が自宅の取得を希望する場合

ア　住宅ローン名義人がそのまま取得する場合

従前と変わらず住宅ローンを返済していきます。

イ　住宅ローン名義人でない相手方が取得する場合

金融機関の同意を得て住宅ローン名義を引き継ぐか、もしくは、他の金融機関で新たに住宅ローンを組み、既存の住宅ローンを一括弁済する必要があります。

②　売却する場合

自宅の売却と同時に、オーバーローン部分（本件では５００万円）を含めて住宅ローンを一括弁済しないと、金融機関から自宅に設定された抵当権に関する抹消の同意が得られません。手元資金や親族からの借入れでオーバーローン部分の一括弁済をしなければなりません。

③　夫婦どちらも自宅取得を希望せず、売却もできない場合

住宅ローン名義人がそのまま住宅ローンを支払っていくことになります。

２　住宅ローン名義がペアローンの場合

①　自宅を夫婦のどちらか一方が取得する場合

金融機関の同意を得て、自宅を取得しない方の住宅ローン名義を引き継ぐか、もしくは、他の金融機関で新たに住宅ローンを組み、既存の住宅ローンを一括弁済する必要があります。

②　売却する場合

住宅ローンが単独名義の場合と同様、自宅の売却と同時に、オーバーローン部分（本件では５００万円）を含めて住宅ローンを一括弁済しないと、金融機関から自宅に設定された抵当権に関する抹消の同意が得られません。手元資金や親族からの借入れでオーバーローン部分の一括弁済をしなければなりません。

③　夫婦どちらも自宅取得を希望せず、売却もできない場合

住宅ローン名義人がそのまま住宅ローンを支払っていくことになります。ペアローンの場合には、自宅の登記が夫婦共有名義となっているはずですので、離婚後住宅ローン返済中の自宅の使用方法や住宅ローン完済後の自宅の処分についても話し合っておく必要があります。

Point

自宅購入に住宅ローンを使用した場合、自宅に金融機関の抵当権が設定されることから、住宅ローンと抵当権の処理が問題となります。

単独の住宅ローン名義で住宅ローン名義人がそのまま自宅を取得する場合（上記１①アの場合）は、金融機関にとって何も変更はありませんので、従前と変わりはありません。

単独の住宅ローン名義で名義人でない相手方が自宅を引き取る場合（上記１①イの場合）や、ペアローンの場合（上記２①の場合）には、金融機関の同意を得て住宅ローンをすべて引き取るか、住宅ローン残高相当額を他の金融機関で新たに借入れ、既存の住宅ローンを完済する必要があります（借換え）。

売却を検討する場合には、自宅に設定された抵当権を抹消してもらわないと、買い手が付きません。金融機関は、住宅ローンが一括弁済されない限り、抵当権の抹消には応じてくれませんので、事実上、オーバーローンの自宅は、住宅ローンを完済しない限り売却できないことになります（上記１②と２②の場合）。

住宅ローンの引継ぎや借換え、売却ができない場合（上記１③と２③の場合）には、従前のとおり、住宅ローンの支払いをしていかなければなりません。単独の住宅ローン名義の場合は、その方が自由に使えばよいですが、ペアローンの場合には、自宅の登記が夫婦共有名義となっているはずですので、離婚後住宅ローン返済中の自宅の使用方法や住宅ローン完済後の自宅の処分についても話し合っておく必要があります。

なお、夫婦のどちらか一方が自宅と住宅ローンを引き続き負担することになった場合、本来であれば、夫婦で２分の１ずつ負担すべきあるオーバーローン部分も一方的に負担することになります。したがって、オーバーローン部分をどう負担するかを含めて自宅の処理に関する取り決めをすべきですが、自宅を取得した側は、住宅ローン完済後には自宅を売却するなど、将来取得した自宅を自由に処分できるなどの理由から、オーバーローン部分は清算しない場合も多いようです。