Answer

夫が自宅を取得する場合は清算の必要はありません。

一方、妻が自宅を取得する場合や、自宅を売却して売却益を清算する場合には、財産分与として清算されます。

Point

夫婦が別居した場合、別居以後は夫婦の協力が無くなりますので、財産分与の対象となる財産の価値を確定する際は、別居時が基準となります。
例えば、別居時の住宅ローン残高１０００万円、価値２２００万円の自宅であれば、自宅の実質的価値は、

２２００万円－住宅ローン残高１０００万円＝１２００万円

ということになります。別居時に夫もしくは妻が自宅を取得する場合には、相手に６００円（１２００万円×２分の１）を支払えばよく、自宅を売却して処理する場合には、夫と妻がそれぞれ６００万円を受け取ることになります。

一方、別居中に夫婦の一方が住宅ローンを負担し続けた場合、財産分与の対象とはならない財産（特有財産）を使って、財産分与の対象となる自宅（共有財産）の価値を高めたことになります。上記の例で、別居後に夫が別居中の住宅ローン２００万円を返済し、離婚時の住宅ローン残高８００万円となった場合、夫は自身の特有財産で住宅ローン２００万円を返済し、自宅の価値を１２００万円から１４００万円へと、２００万円高めたことになります。

ここで、夫が自宅を取得する場合は、自身の特有財産２００万円を使って、２００万円価値の上がった自宅を、自分自身が取得するのですから、プラスマイナス０で、夫が損をするわけではなく清算の必要はありません。単に、別居時に処理をしたのと同様、妻に６００万円を支払えば足ります。

一方、妻が自宅を取得する場合には、夫が２００万円を負担することで、妻が２００万円価値の上がった自宅を取得するのですから、これを精算しなければ、夫が２００万円損をして、妻が２００万円得をすることになってしまいます。この場合、妻が自宅を取得する場合には、夫に対して、６００万円に加えて２００万円をプラスして合計８００万円を支払う必要があります。

また、自宅を売却して売却益を分与する場合も、別居後の住宅ローン負担額２００万円を清算しなければ、夫が一方的に２００万を損してしまうことになってしまいます。そこで、上記の例で離婚時に自宅を売却して売却益１４００万円を分与する場合には、売却益１４００万円から、まず別居後に夫が住宅ローンを負担することによって価値が上がった２００万円を夫に振り分け、残余１２００万円を６００万円ずつ取得することになります。つまり、売却益１４００万円のうち、夫が８００万円、妻が６００万円を取得することになります。